Ugyan korábbi cikkeink már foglalkoztak ezzel a témával, mégis mindig aktuális beszélni róla. 2013-tól azon túl, hogy digitális felületen kell feltölteni kérelmeinket és minden vele kapcsolatos iratot, az OTÉK és egyéb építésügyi rendeletek változtatásával egy képlékeny, változékony rendszer működik most. Erről szeretnénk eddigi tapasztalatainkat és az alapvető tudnivalókat megosztani.

Az építési engedélyezés és egyéb építés hatósági eljárások jogi háttere

Jogi szöveget olvasni, nagyon nehéz, kell hozzá egy kis jártasság. Itt egy kis mankó, hogy mit hol talál az ember, ha szüksége van rá. Mi, akik nap mint nap használjuk a tervezéssel és építkezéssel kapcsolatos rendeleteket, újra és újra utánanézünk minden felmerülő kérdésnek. Érdemes, mert gyakran előfordul, hogy bután nézünk magunk elé, azzal az érzéssel, hogy „ez két hete még nem így volt”.

Tömören egy áttekintő, hogy minek hol nézhetsz utána, és ne legyen olyan ijesztő:

Hivatalos eljárás menete Mi kell hozzá?	312/2012
Építmények építészeti - műszaki követelményei	OTÉK
Kivitelezésről Kell-e kiviteli terv	191/2009
Ügyintézésről általában	Ket
Illetékek	1990. XCIII. tv. XV.
Bírságok	245/2006 (XII.5.)

Hogy egy kicsit részletesebben megismerkedjünk velük, „bibliáink” a következők „fontosságuk”, forgatásuk gyakoriságának sorrendjében:

I. 312/2012

A legalapvetőbb rendelet a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról. Tartalmilag nagyjából a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendeletet váltotta.

A 312/2012 írja le konkrétan, hogy mi az engedélyezési eljárás lefolytatásának menete, hogy milyen részeket kell tartalmazni az engedélyezési tervnek, hogy az egyes részeinek mi a formai, tartalmi követelménye. Egyáltalán rendelkezik arról, hogy mihez kell építési engedély.

Az engedélyezési eljáráson túl a Rendelet szabályozza a használatbavételi, bontási eljárást, az építési bírságokat, meghatározható belőle, hogy milyen szakhatóságokhoz szükséges fordulnunk.

II. OTÉK

253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről.

Ez a rendelet szabályozza az építészeti és műszaki kialakítás követelményeit Magyarország egész területén. Például, hogy mekkora lehet egy telek, hová építhetem a házam, mekkora lehet, hogy építhetek lépcsőt. Szabályozza a nyílások minimális méretét, kitér az egészségügyi, zajvédelmi követelményekre. Jellemzi a különböző építési övezeteket, amitől a helyi szabályozási tervek eltérhetnek. Tisztázza az alapvető építészeti, műszaki fogalmakat. (például, hogy hogy kell beépített területeket számolni, épületmagasságot, hova lehet a telken az épületet telepíteni, lépcső kialakításra milyen szabályok vonatkoznak és nagyon sok egyéb tartalom).

Egy új tervezéskor általában az első kérdésünk az építési ügyintézőhöz, hogy melyik OTÉK-ot használják az adott hatóságnál, ugyanis nem mindig a „legfrissebb” OTÉK a hatályos. Egyes esetekben, főleg a telepítést érintő kérdésekben a 2012. augusztusi OTÉK előírásait kell betartani, aminek jelen pillanatban hivatalos elérési útvonala nincs az interneten, csak különböző honlapokon „átmentett” verziók találhatók meg. Itt hozzáférhetővé tesszük!

III. BVKSZ, KVSZ, HÉSZ

Az OTÉK-on túl szabályozzák az építési, műszaki jellemzőket, szigorítva annak rendelkezéseit, és az egyes területekre vonatkoztatva.

HÉSZ – helyi építési szabályzatról szóló önkormányzati rendelet. A vidéki városok, falvak saját építési szabályzatai. Általában a beépítésre, épületmagasságra vonatkozó szabályok derülnek ki belőle, kitérnek a helyi védettségekre és az illeszkedésre, de nem rendelkeznek arról, hogy milyen legyen egy helyiség bevilágítása, a lépcsőkialakítás...

BVKSZ - 47/1998. (X. 15.) Fővárosi Közgyűlés rendelete a Budapesti Városrendezési és Építési Keretszabályzatról.

Az OTÉK egyes rendelkezéseit módosítja, keretszabályzatként egész Budapestre alkalmazva. Az egyes kerületi szabályozások felülírhatják rendelkezéseit.

KVSZ – Kerületi Önkormányzati rendelet a kerületi városrendezési és építési szabályzatról

Az OTÉK és a BVKSZ rendelkezéseit szabja a kerületre. Gyakorlatilag a kerület helyi építési szabályzata.

Szabályozási terv - az építési szabályzatok rendelkeznek egy térképes melléklettel, amin a különböző építési övezetek jelölve vannak, továbbá az egyes védettségek, zónák, határvonalak. Ez alapján tudjuk beazonosítani a konkrét telekre vonatkozó szabályozást.

A szabályozási tervek és a mellékleteik sok esetben az önkormányzatok internetes oldalain elérhetőek. A tervezést megelőzően, már elkérjük az építtetőtől a tervezési telek címét, hogy a szabályozási terv és az építési szabályzatok segítségével az első konzultációra már tisztába kerüljünk az építési paraméterekkel, a lehetőségekkel és korlátokkal.

IV. 191/2009

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről

Nem engedélyezési szinten, hanem a kivitelezéskor van jelentősége.

Általánosságban definiálja az építési tevékenységet, meghatározza a résztvevőit, és az ő összeférhetetlenségi viszonyaikat.

A tervezési fázisban is fontos, mert meghatározza, hogy milyen esetben kötelező építész kiviteli terveket készíteni, és leírja annak tartalmát. Megadja például, hogy egy átlagos 300 m2 szintterület alatti családi ház esetében a kivitelezési dokumentációban csak a jogerős építési engedélynek a záradékolt tervdokumentációnak és költségvetés kiírásnak kell kötelezően szerepelni. Hogy miért ajánlatos mégis kiviteli tervet készíteni, arról korábbi cikkünkben olvashatsz: A kiviteli tervről közérthetően

Rendelkezik arról, hogy hogyan kell a kivitelezést bejelenteni, az építési naplót és az e-építési naplót vezetni.

V. 314/2012

314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről.

Családi ház tervezés során a település képi véleményezés kapcsán találkozunk vele. Ez is új eljárási típus, egy „sajátos jogintézmény”. A 314/2012 írja le, hogy mit kell tartalmaznia, és mi az eljárás lefolytatásának menete. Részletesebben a szakhatósági hozzájárulásokkal foglalkozó részben foglalkozunk vele. Egyébként az egyes önkormányzatok külön rendeletei határozzák meg, hogy mihez kell településképi vélemény, és mihez nem.

VI. „Specialitások”

• Balaton törvény - Egy kerületi szabályozási tervhez hasonló rendelet,
• Natura 2000 területek – nemzeti parkok

Nem sűrűn találkozunk ilyennel, de ha mégis felmerül, fontos a szerepe. A térképes szabályozásról és a rendeletről itt olvashatunk: (14/2010. (V. 11.) KvVM rendelet az európai közösségi jelentőségű természetvédelmi rendeltetésű területekkel érintett földrészletekről - http://natura.2000.hu/doc/14_2010_kvvm.pdf ). Itt helyrajzi szám szerinti felsorolásából megállapítható, hogy melyik ingatlanokra vonatkozik.

Azért fontos, mert Natura 2000 területen és a védőövezeteiben is gyakorlatilag lehetetlen lenne lakóház építése a Natura 2000-es rendeleteknek megfelelően. A helyi építési szabályzatok rendeletei adnak mégis felmentést ezalól és teszik mégis lehetővé az építést ezeken a területeken.

Jogi háttere: 275/2004. (X. 8.) Korm. rendelet az európai közösségi jelentőségű természetvédelmi rendeltetésű területekről természetvédelmi hatóságként eljáró környezetvédelmi, természetvédelmi és vízügyi felügyelőség.

A nemzeti parki területek és a Natura 2000 területek gyakorlatilag ma már ugyanazok.

„Ket”

2004. évi CXL. törvény a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól

Ezt nem forgatjuk olyan sűrűn, de azért lehet fontos, mert meghatározza az ügyintézőket „kötelező” szabályokat is. Rendelkezik az eljárási általános szabályairól, az ügyintézési határidőkről, a fellebbezés menetéről és lehetőségeiről.

A felsorolt jogszabályok, rendeletek éppen hatályos verziója az interneten elérhető. (Egy praktikus tanács: nem szabad a net.jogtar.hu oldalon lévő hatályos kormányrendeleteket alacsony, széles kijelzőn nézni, mert a megjelenő reklámok kitakarják a lényegi részt. :) )