Az építési folyamat szereplői és azok felelőssége

2018. február 16.

Az Építtető laikus szereplő, neki a fő feladata, hogy fizessen, de cserébeA résztvevők - Kivitelező, Felelős műszaki vezető, Műszaki ellenőr és Tervező - által végzett összehangolt munka nélkülözhetetlen a terv sikeres megvalósításához.

A lakóépületek egyszerű bejelentési eljárásának (155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet1) köszönhetően felgyorsult a családi házak tervezési-építési folyamata, rövidültek vagy megszűntek a bürokratikus ellenőrző-szűrő hatósági eljárások, cserébe a szakmai (tervezői és kivitelezői) oldalon az egekbe szöktek a felelősségvállalási kötelezettségek. 

Kivitelezés során hibák mindig is voltak és mindig is lesznek (sajnos), mert az épület rendkívül összetett-, bonyolult produktum. Emberek készítik, ezért a hiba elkerülhetetlen.
 
A továbbiakban részletekbe menően - törvényi hivatkozásokkal- mutatjuk be az építési folyamat résztvevőit.
 
AZ ÉPÍTÉSI FOLYAMAT
 
 
Az építésügyi szakmagyakorlási tevékenységekről, a résztvevők feladatairól és felelősségeiről a 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendeletben2 , a Kivitelezési kódexben3  (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) illetve az építési törvényben4  (1997. évi LXXVIII. törvény) olvashatnak bővebben. 
 
1. A TERVEZŐ
                                               
A tervezőnek az engedélyezési/bejelentési eljárás, majd a kivitelezés során egészen az építés lezártáig fontos szerep jut. A tervezői feladatokat több jogszabály határozza meg, ami egyben nehezíti is a tervezői felelősség pontos meghatározását:
 
Az építészeti-műszaki tervező feladata: az Építtető igényei, megbízása, a tervezési program, és a jogszabályok, szabványok és szakmai szabályok figyelembevételével az építésügyi hatósági eljárásokhoz és az építőipari kivitelezéshez szükséges építészeti-műszaki dokumentáció elkészítése2.  
A tervező a kivitelezési tervek készítése során a tervezési programban vagy az építési engedélyezési dokumentációban meghatározott elvárt műszaki teljesítményeket – az építtető egyetértése mellett – legalább az elvárt teljesítményadatokkal rendelkező építési termékek kiválasztásával teljesíti3.
Az építész tervező felelős 4: az általa készített tervdokumentáció műszaki tartalmának szakszerűségéért, valós állapotnak megfelelő tartalmáért, építészeti minőségéért, a tervezői feladat szakmai tartalmának megfelelő szakági mérnökök kiválasztásáért, terveik összehangolásáért.
A terv hibája miatt mindaddig érvényesíthetőek a szerződésszegésből fakadó jogok, amíg a terv alapján kivitelezett szolgáltatás tervhibával összefüggő hibás teljesítése miatt jogok gyakorolhatók5.  Itt kiemelnénk a gyorsan változó jogi környezet által teremtett hibalehetőségeket. Előfordulhat, hogy a tervezési folyamat szakaszában többször is módosul az építési jogszabály, de azt a tervek nem követik le. A tervező fokozott ébersége mellett ugyanakkor ajánlatos számára nem csak a jogszabályban előírt minimális kötelező felelősségbiztosítás megkötése, mivel az a gyakorlatban valós védelmet nem igazán ad.
A tervező –egyszerű bejelentésnél kötelezően, más esetben ha erre az építtetőtől megbízást kapott, – tervezői művezetést végez a kivitelezés alatt. Ennek keretében közreműködik a terveknek megfelelő maradéktalan megvalósítás érdekében. 

Az építész tervező tehát az a személy, aki formába önti az Építtetői igényeket, különböző szakágak (gépészet, statika, táj- és belsőépítészet) összefogásával a jogi kereteket betartva készíti el a műszaki tervdokumentációt. 
Az építész felelőssége a kiviteli terv leadással még nem ér véget, a kivitelezés megkezdésétől a használatbavételig a min.5 (de javasoltan 10) alkalmas tervezői művezetéssel segíti elő a tervekkel kapcsolatban felmerült szakkérdések megoldását. 
 
2. A KIVITELEZŐ
                                                
A kivitelező épít. Röviden ennyi lenne a meghatározás, de mint a feltételezhető, itt is sokkal többről van szó:
 
Aki üzletszerű gazdasági tevékenységként építőipari kivitelezési kíván folytatni, annak rendelkezni kell a kormányrendeletben meghatározott feltételekkel, és köteles az erre irányuló szándékát a névjegyzéket vezető szervnek bejelenteni.  
Mielőtt a Kivitelező kötelezettséget vállalna (pl. ajánlat, vállalkozói szerződés vagy rendelés elfogadásakor) gondoskodnia kell arról, hogy a termékre vonatkozó követelmények meg legyenek határozva, oldják meg azokat az eseteket, amelyekben a szerződéses követelmények eltérnek az előzetesen kinyilvánított igényektől illetve győződjön meg arról, hogy képes a vállalt követelmények teljesítésére.
A kivitelező felelős4: az építőipari kivitelezési tevékenység jogszerű megkezdéséért és folytatásáért, az építési napló vezetéséért, kivitelezői jogosultságának meglétéért, az építtető által rendelkezésére bocsátott, hatósági eljárásban záradékolt építészeti-műszaki dokumentációban, valamint a kivitelezési dokumentációban előírtak betartásáért és betartatásáért, és az elvégzett szakmunkák eredményeként létesült szerkezetek, berendezések, építmény, építményrész rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságáért.
Ha a felek átalánydíjban állapodtak meg (műemlékek esetében állhat fenn a tételes megállapodás), a vállalkozó az átalánydíjon felül a pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunka ellenértékének megtérítésére nem jogosult5. Itt egyúttal pontosítanánk a két fogalom jelentését, amit gyakran a szakmán belül is tévesztenek:
Többletmunka: a vállalkozó köteles elvégezni a vállalkozási szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munkát és az olyan munkát is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg.
Pótmunka: a vállalkozó köteles elvégezni az utólag megrendelt, különösen tervmódosítás miatt szükségessé váló munkát is, ha annak elvégzése nem teszi feladatát aránytalanul terhesebbé.5
A fővállalkozó kivitelező (generál kivitelező, aki maga alá vonja az összes alvállalkozót: burkoló, ács stb.) az építési napló összesítő lapján arról nyilatkozik, hogy az építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozó jogszabályok, általános érvényű és eseti előírások, így különösen a statikai és az épületenergetikai követelmények, szakmai, minőségi, környezetvédelmi és biztonsági előírások megtartásával szakszerűen végezték, az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas3.
 
A kivitelező köteles a megrendelő által átadott tervdokumentációt a szerződés megkötése előtt megvizsgálni és a megrendelőt a terv felismerhető hibáira, hiányosságaira figyelmeztetni. Ha a terv valamely hibája vagy hiányossága a kivitelezés folyamatában válik felismerhetővé, a kivitelező késedelem nélkül köteles erről a megrendelőt tájékoztatni. 
A kivitelezési szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, melyet a vállalkozó kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett3.
A vállalkozó köteles elvégezni a vállalkozási szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munkát és az olyan munkát is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg (többletmunka). 
A kivitelezőknek is rendelkezniük kell felelősségbiztosítással.

Következésképpen felhívnánk az Építtetők figyelmét, hogy az ő érdeküket szolgálja az, ha a Kivitelező ajánlatadás előtt gondosan átnézi a kiviteli tervdokumentációt és felteszi a pontosító kérdéseit. Egy ilyen részletes átvilágítás biztosítja a jövőbeli jogviták elkerülését, amelyek az építkezés csúszásához vezethetnek. Amennyiben nem történik ilyesfajta ellenőrzés, számolni kell az esetlegesen felmerülő problémákkal.

A kivitelezői szerződéskötés tehát rendkívül fontos momentum. Előtte a kivitelező mondhatja, hogy nem megfelelő a terv, hibás, túlzó stb. , de szerződéskötés után a nem jelzett esetleges hiányosságokból adódó jogkövetkezményeket már Ő viseli!
 
3. A FELELŐS MŰSZAKI VEZETŐ
                                             
 
A felelős műszaki vezető a Kivitelező alkalmazottja, vagy a Kivitelezővel szerződésben álló alvállalkozó, aki  az építési munkaterületen, a kivitelezési szerződésében vállalt építési-szerelési munkát irányítja.  
 
A felelős műszaki vezető felel4: az építményfajtának, építési tevékenységnek megfelelő jogosultságának meglétéért, a szakmunka irányításáért, kormányrendeletben meghatározott feladatai körében – az építmény, építményrész jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési terveknek, illetve a jogszabályban meghatározott kivitelezési dokumentációnak megfelelő megvalósításáért, továbbá az építési tevékenységre vonatkozó szakmai, minőségi és biztonsági előírások megtartásáért és a munkálatok végzésének szakszerűségéért.
A felelős műszaki vezető feladata3: annak ellenőrzése, hogy az építménybe csak a tervező által a kivitelezési dokumentációban meghatározott, legalább az elvárt műszaki teljesítményű építési termék kerüljön beépítésre, és a szakszerű beépítés ellenőrzése.
A felelős műszaki vezető nem végezhet építési műszaki ellenőri tevékenységet azon kivitelezési tevékenység esetében, ahol részben vagy egészben építési-szerelési munkát vezet2. Vagyis az összeférhetetlenségi esetek nem megengedettek.
 
A Felelős műszaki vezető napirenden van minden kivitelezési eseménnyel, vezeti az építési naplót, tájékoztatási kötelezettsége van az Építtető, Tervező, vagy a Műszaki ellenőr fele is. Minden e-naplózott kivitelezésnél kötelező a jelenléte.
 
4. AZ ÉPÍTÉSI MŰSZAKI ELLENŐR
                                                
Az Építési Műszaki ellenőr az Építtető érdekképviselete egy építkezésen, kiterjedt műszaki tudást és kivitelezési tapasztalatot igénylő szerepkörről van szó.
 
Kötelező építési műszaki ellenőrt megbízni, az építési napló vezetéshez kötött építési tevékenység esetén, ha3:az építőipari kivitelezési tevékenységet több fővállalkozó kivitelező végzi (ha nincs generál kivitelező, hanem több különböző cég működik együtt), vagy a folyamatban építtetői fedezetkezelő működik közre.
Az építtető helyszíni képviselőjeként az építési műszaki ellenőr feladata3: a műszaki, illetve gazdasági szükségességből indokolt tervváltoztatásokkal kapcsolatos javaslatok megtétele az építtető részére.
Építési műszaki ellenőr ellenőrzésének célja :
- ellenőrzési követelmények meghatározása (Szerződésben előírtak, Műszaki engedélyben előírtak, Tervdokumentáció, Vonatkozó jogszabályok, Hatósági előírások, Vonatkozó szabványok szerint)
- az esetleges hibákat, vagy a követelménynek nem megfelelő terméket a lehető leghamarabb felfedezzék, és ne engedjék tovább a rendszerben  
- az ellenőrzés alapján felelősséggel lehessen nyilatkozni a termék vagy szolgáltatás megfelelőségéről,
- a felszínre került hibák és nemmegfelelősségek okait meg lehessen állapítani, megakadályozni azok ismételt előfordulását.
A Kivitelező és Műszaki ellenőr kapcsolata: kivitelező vállalat a minőségirányítási rendszerében a műszaki ellenőr külső partner, mint „vevő” jelenik meg az építtető képviselőjeként. A műszaki ellenőr által végzett ellenőrzés nem része a kivitelező cég minőségirányítási rendszerének, a kivitelező cégnek saját ellenőrzéseket kell végeznie.

Következtetésként ajánlatos az építési műszaki ellenőr megbízása nem kötelezett esetekben is, mivel Ő az a személy, aki az építés teljes folyamatában elősegíti és ellenőrzi a vonatkozó jogszabályok, hatósági előírások, szabványok, szerződések, és a kivitelezési dokumentáció betartását, ellenőrzése alá vonva a Kivitelezőt, annak Felelős műszaki vezetőjét, továbbá a javasolt Tervezői megoldásokat is.
 
5. AZ ÉPÍTTETŐ
                                             
Végül, de nem utolsó sorban magának az építtetőnek is vannak kötelezettségei. 
Mielőtt még megkezdődne a kivitelezés, minden építkezőnek ajánlott, hogy a vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket áttanulmányozza, illetve – a kötelező eseteken felül is – műszaki ellenőr bevonásával ellenőrizze a tervdokumentációt és a kiviteli munkákat. 
 
Az Építtető feladatai3 többek közt: tervező kiválasztása, engedélyek megszerzése, szerződések megkötése, tervezői művezetés biztosítása, az építési napló ellenőrzése,  pénzügyi elszámolások ellenőrzése.
 
JOGSÉRTÉSEK, TERVHIBÁK
 
                                               
 
Az építési  folyamatban, ahol ennyi résztvevőnek van ellenőrzési/felülvizsgálati kötelezettsége, fontos vizsgálni a szereplők megosztott felelősségvállalását.
Az építőipari kivitelezési tevékenység folytatására vonatkozó jogszabályi előírások megsértése esetén a tervezővel, felelős műszaki vezetővel, az építési műszaki ellenőrrel, a kivitelezővel és az építtetővel szemben is, kormányrendeletben meghatározott jogkövetkezményeket kell alkalmazni, az alábbi esetekben láthatjuk a különböző arányosságot adott szabálytalanságok esetén6:
 Táblázat: Az építőipari kivitelezési tevékenységhez kapcsolódó jogsértő cselekmények esetén megállapítható bírság összegek.  (kattints a képre a nagyobb mérethez!)
 
Amennyiben nem jogszabály sérül, hanem hibás teljesítés esete áll fenn, a polgárügyi joggyakorlat precedenseken alapuló kártérítési folyamatai a mérvadóak a biztosítók számára is (feltételezve, hogy midnen résztvevő rendelkezik a kötelező/ajánlott biztosítással).
 
Néhány rövid példa, hogy miként is tud átcsúszni ezen az összetett szűrőn a hiba:
 
A tervező megtervezi a ház gépészetét kiszolgáló terméket, úgy, hogy nem tér ki külön az elem részletes beszerelési részleteire, alapozva arra, hogy a termék útmutatójában, és a szabványokban is jelölve vannak azok, a rendeltetésszerű beszerelés- és használat feltételeként.  A kivitelező beépíti a terméket a tervi minimum alapján, pontosítás kérés nélkül, a műszaki ellenőr a termék beépítésénél szintén nem észrevételezi a hibát.
A hideg időszak beálltával a termék meghibásodik. A garanciális kárigényt ez esetben kinek kellene az Építtető benyújtsa?
A nem elég pontos tervezés végett a Tervezőnek? A kivitelezőnek, aki nem jelezte az esetleges problémát, és nem készített beüzemelési jegyzőkönyvet? Talán a műszaki ellenőrnek, aki szintén elsiklott a hibás teljesítés fölött? Vagy akár a termék forgalmazójának, aki a garancia életbeléptetésénél nem jelezte a hiányos beszerelési megoldást? Ebben az esetben egy alaposabb kivitelezési folyamatban több mérföldkőnél lehetett volna korrigálni a hibát.
 
A tervező megtervezi a középület épületszerkezeteit, de nem tér ki a gipszkarton álmennyezet tűzgátlási jellemzőire. A kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kell ezt a pontosítást ajánlatadás előtt ahhoz, hogy a vállalt építés végterméke rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen. Amennyiben mégsem tette, ettől függetlenül köteles megépítenie a saját költségére.
 
Egy másik eset kapcsán hozott polgárügyi bírósági határozat: „Hibás teljesítés folytán érvényesített kártérítési igény esetén a kivitelezőnek a közreműködőjétől –akinek magatartásáért felel – beszerzett tervdokumentációt a szakvállalattól elvárható gondossággal kell megvizsgálnia. Nem mentesül a kártérítési felelősség alól, ha ennek a kötelezettségének nem megfelelően tesz eleget, és a kötelezően alkalmazandó építésügyi szabványtól eltérő tervhibát nem ismeri fel.7” 
 
A bírói gyakorlat azt mutatja, hogy az összetett esetekben szakértők bevonásával megosztható a felelősség: ilyenkor változó arányban oszlik meg a felelősség Tervező és Kivitelező között. Amennyiben a Műszaki ellenőr személye is felelősségre vonható, a kártérítési kötelezettség 1/3-os arányban osztható fel.