Az Építtető laikus szereplő, neki a fő feladata, hogy fizessen, de cserébeA résztvevők - Kivitelező, Felelős műszaki vezető, Műszaki ellenőr és Tervező - által végzett összehangolt munka nélkülözhetetlen a terv sikeres megvalósításához.
A lakóépületek egyszerű bejelentési eljárásának (155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet1) köszönhetően felgyorsult a családi házak tervezési-építési folyamata, rövidültek vagy megszűntek a bürokratikus ellenőrző-szűrő hatósági eljárások, cserébe a szakmai (tervezői és kivitelezői) oldalon az egekbe szöktek a felelősségvállalási kötelezettségek.
Kivitelezés során hibák mindig is voltak és mindig is lesznek (sajnos), mert az épület rendkívül összetett-, bonyolult produktum. Emberek készítik, ezért a hiba elkerülhetetlen.
A továbbiakban részletekbe menően - törvényi hivatkozásokkal- mutatjuk be az építési folyamat résztvevőit.
AZ ÉPÍTÉSI FOLYAMAT
Az építésügyi szakmagyakorlási tevékenységekről, a résztvevők feladatairól és felelősségeiről a 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendeletben2 , a Kivitelezési kódexben3 (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) illetve az építési törvényben4 (1997. évi LXXVIII. törvény) olvashatnak bővebben.
1. A TERVEZŐ
A tervezőnek az engedélyezési/bejelentési eljárás, majd a kivitelezés során egészen az építés lezártáig fontos szerep jut. A tervezői feladatokat több jogszabály határozza meg, ami egyben nehezíti is a tervezői felelősség pontos meghatározását:
• Az építészeti-műszaki tervező feladata: az Építtető igényei, megbízása, a tervezési program, és a jogszabályok, szabványok és szakmai szabályok figyelembevételével az építésügyi hatósági eljárásokhoz és az építőipari kivitelezéshez szükséges építészeti-műszaki dokumentáció elkészítése2.
• A tervező a kivitelezési tervek készítése során a tervezési programban vagy az építési engedélyezési dokumentációban meghatározott elvárt műszaki teljesítményeket – az építtető egyetértése mellett – legalább az elvárt teljesítményadatokkal rendelkező építési termékek kiválasztásával teljesíti3.
• Az építész tervező felelős 4: az általa készített tervdokumentáció műszaki tartalmának szakszerűségéért, valós állapotnak megfelelő tartalmáért, építészeti minőségéért, a tervezői feladat szakmai tartalmának megfelelő szakági mérnökök kiválasztásáért, terveik összehangolásáért.
• A terv hibája miatt mindaddig érvényesíthetőek a szerződésszegésből fakadó jogok, amíg a terv alapján kivitelezett szolgáltatás tervhibával összefüggő hibás teljesítése miatt jogok gyakorolhatók5. Itt kiemelnénk a gyorsan változó jogi környezet által teremtett hibalehetőségeket. Előfordulhat, hogy a tervezési folyamat szakaszában többször is módosul az építési jogszabály, de azt a tervek nem követik le. A tervező fokozott ébersége mellett ugyanakkor ajánlatos számára nem csak a jogszabályban előírt minimális kötelező felelősségbiztosítás megkötése, mivel az a gyakorlatban valós védelmet nem igazán ad.
• A tervező –egyszerű bejelentésnél kötelezően, más esetben ha erre az építtetőtől megbízást kapott, – tervezői művezetést végez a kivitelezés alatt. Ennek keretében közreműködik a terveknek megfelelő maradéktalan megvalósítás érdekében.
Az építész tervező tehát az a személy, aki formába önti az Építtetői igényeket, különböző szakágak (gépészet, statika, táj- és belsőépítészet) összefogásával a jogi kereteket betartva készíti el a műszaki tervdokumentációt.
Az építész felelőssége a kiviteli terv leadással még nem ér véget, a kivitelezés megkezdésétől a használatbavételig a min.5 (de javasoltan 10) alkalmas tervezői művezetéssel segíti elő a tervekkel kapcsolatban felmerült szakkérdések megoldását.
2. A KIVITELEZŐ
A kivitelező épít. Röviden ennyi lenne a meghatározás, de mint a feltételezhető, itt is sokkal többről van szó:
• Aki üzletszerű gazdasági tevékenységként építőipari kivitelezési kíván folytatni, annak rendelkezni kell a kormányrendeletben meghatározott feltételekkel, és köteles az erre irányuló szándékát a névjegyzéket vezető szervnek bejelenteni.
• Mielőtt a Kivitelező kötelezettséget vállalna (pl. ajánlat, vállalkozói szerződés vagy rendelés elfogadásakor) gondoskodnia kell arról, hogy a termékre vonatkozó követelmények meg legyenek határozva, oldják meg azokat az eseteket, amelyekben a szerződéses követelmények eltérnek az előzetesen kinyilvánított igényektől illetve győződjön meg arról, hogy képes a vállalt követelmények teljesítésére.
• A kivitelező felelős4: az építőipari kivitelezési tevékenység jogszerű megkezdéséért és folytatásáért, az építési napló vezetéséért, kivitelezői jogosultságának meglétéért, az építtető által rendelkezésére bocsátott, hatósági eljárásban záradékolt építészeti-műszaki dokumentációban, valamint a kivitelezési dokumentációban előírtak betartásáért és betartatásáért, és az elvégzett szakmunkák eredményeként létesült szerkezetek, berendezések, építmény, építményrész rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságáért.
• Ha a felek átalánydíjban állapodtak meg (műemlékek esetében állhat fenn a tételes megállapodás), a vállalkozó az átalánydíjon felül a pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunka ellenértékének megtérítésére nem jogosult5. Itt egyúttal pontosítanánk a két fogalom jelentését, amit gyakran a szakmán belül is tévesztenek:
Többletmunka: a vállalkozó köteles elvégezni a vállalkozási szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munkát és az olyan munkát is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg.
Pótmunka: a vállalkozó köteles elvégezni az utólag megrendelt, különösen tervmódosítás miatt szükségessé váló munkát is, ha annak elvégzése nem teszi feladatát aránytalanul terhesebbé.5
• A fővállalkozó kivitelező (generál kivitelező, aki maga alá vonja az összes alvállalkozót: burkoló, ács stb.) az építési napló összesítő lapján arról nyilatkozik, hogy az építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozó jogszabályok, általános érvényű és eseti előírások, így különösen a statikai és az épületenergetikai követelmények, szakmai, minőségi, környezetvédelmi és biztonsági előírások megtartásával szakszerűen végezték, az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas3.
A kivitelező köteles a megrendelő által átadott tervdokumentációt a szerződés megkötése előtt megvizsgálni és a megrendelőt a terv felismerhető hibáira, hiányosságaira figyelmeztetni. Ha a terv valamely hibája vagy hiányossága a kivitelezés folyamatában válik felismerhetővé, a kivitelező késedelem nélkül köteles erről a megrendelőt tájékoztatni.
“A kivitelezési szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, melyet a vállalkozó kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett3.”
A vállalkozó köteles elvégezni a vállalkozási szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munkát és az olyan munkát is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg (többletmunka).
A kivitelezőknek is rendelkezniük kell felelősségbiztosítással.
Következésképpen felhívnánk az Építtetők figyelmét, hogy az ő érdeküket szolgálja az, ha a Kivitelező ajánlatadás előtt gondosan átnézi a kiviteli tervdokumentációt és felteszi a pontosító kérdéseit. Egy ilyen részletes átvilágítás biztosítja a jövőbeli jogviták elkerülését, amelyek az építkezés csúszásához vezethetnek. Amennyiben nem történik ilyesfajta ellenőrzés, számolni kell az esetlegesen felmerülő problémákkal.
A kivitelezői szerződéskötés tehát rendkívül fontos momentum. Előtte a kivitelező mondhatja, hogy nem megfelelő a terv, hibás, túlzó stb. , de szerződéskötés után a nem jelzett esetleges hiányosságokból adódó jogkövetkezményeket már Ő viseli!
3. A FELELŐS MŰSZAKI VEZETŐ
A felelős műszaki vezető a Kivitelező alkalmazottja, vagy a Kivitelezővel szerződésben álló alvállalkozó, aki az építési munkaterületen, a kivitelezési szerződésében vállalt építési-szerelési munkát irányítja.
• A felelős műszaki vezető felel4: az építményfajtának, építési tevékenységnek megfelelő jogosultságának meglétéért, a szakmunka irányításáért, kormányrendeletben meghatározott feladatai körében – az építmény, építményrész jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési terveknek, illetve a jogszabályban meghatározott kivitelezési dokumentációnak megfelelő megvalósításáért, továbbá az építési tevékenységre vonatkozó szakmai, minőségi és biztonsági előírások megtartásáért és a munkálatok végzésének szakszerűségéért.
• A felelős műszaki vezető feladata3: annak ellenőrzése, hogy az építménybe csak a tervező által a kivitelezési dokumentációban meghatározott, legalább az elvárt műszaki teljesítményű építési termék kerüljön beépítésre, és a szakszerű beépítés ellenőrzése.
• A felelős műszaki vezető nem végezhet építési műszaki ellenőri tevékenységet azon kivitelezési tevékenység esetében, ahol részben vagy egészben építési-szerelési munkát vezet2. Vagyis az összeférhetetlenségi esetek nem megengedettek.
A Felelős műszaki vezető napirenden van minden kivitelezési eseménnyel, vezeti az építési naplót, tájékoztatási kötelezettsége van az Építtető, Tervező, vagy a Műszaki ellenőr fele is. Minden e-naplózott kivitelezésnél kötelező a jelenléte.
4. AZ ÉPÍTÉSI MŰSZAKI ELLENŐR
Az Építési Műszaki ellenőr az Építtető érdekképviselete egy építkezésen, kiterjedt műszaki tudást és kivitelezési tapasztalatot igénylő szerepkörről van szó.
• Kötelező építési műszaki ellenőrt megbízni, az építési napló vezetéshez kötött építési tevékenység esetén, ha3:az építőipari kivitelezési tevékenységet több fővállalkozó kivitelező végzi (ha nincs generál kivitelező, hanem több különböző cég működik együtt), vagy a folyamatban építtetői fedezetkezelő működik közre.
• Az építtető helyszíni képviselőjeként az építési műszaki ellenőr feladata3: a műszaki, illetve gazdasági szükségességből indokolt tervváltoztatásokkal kapcsolatos javaslatok megtétele az építtető részére.
• Építési műszaki ellenőr ellenőrzésének célja :
- ellenőrzési követelmények meghatározása (Szerződésben előírtak, Műszaki engedélyben előírtak, Tervdokumentáció, Vonatkozó jogszabályok, Hatósági előírások, Vonatkozó szabványok szerint)
- az esetleges hibákat, vagy a követelménynek nem megfelelő terméket a lehető leghamarabb felfedezzék, és ne engedjék tovább a rendszerben
- az ellenőrzés alapján felelősséggel lehessen nyilatkozni a termék vagy szolgáltatás megfelelőségéről,
- a felszínre került hibák és nemmegfelelősségek okait meg lehessen állapítani, megakadályozni azok ismételt előfordulását.
• A Kivitelező és Műszaki ellenőr kapcsolata: kivitelező vállalat a minőségirányítási rendszerében a műszaki ellenőr külső partner, mint „vevő” jelenik meg az építtető képviselőjeként. A műszaki ellenőr által végzett ellenőrzés nem része a kivitelező cég minőségirányítási rendszerének, a kivitelező cégnek saját ellenőrzéseket kell végeznie.
Következtetésként ajánlatos az építési műszaki ellenőr megbízása nem kötelezett esetekben is, mivel Ő az a személy, aki az építés teljes folyamatában elősegíti és ellenőrzi a vonatkozó jogszabályok, hatósági előírások, szabványok, szerződések, és a kivitelezési dokumentáció betartását, ellenőrzése alá vonva a Kivitelezőt, annak Felelős műszaki vezetőjét, továbbá a javasolt Tervezői megoldásokat is.
5. AZ ÉPÍTTETŐ
Végül, de nem utolsó sorban magának az építtetőnek is vannak kötelezettségei.
Mielőtt még megkezdődne a kivitelezés, minden építkezőnek ajánlott, hogy a vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket áttanulmányozza, illetve – a kötelező eseteken felül is – műszaki ellenőr bevonásával ellenőrizze a tervdokumentációt és a kiviteli munkákat.
Az Építtető feladatai3 többek közt: tervező kiválasztása, engedélyek megszerzése, szerződések megkötése, tervezői művezetés biztosítása, az építési napló ellenőrzése, pénzügyi elszámolások ellenőrzése.
JOGSÉRTÉSEK, TERVHIBÁK
Az építési folyamatban, ahol ennyi résztvevőnek van ellenőrzési/felülvizsgálati kötelezettsége, fontos vizsgálni a szereplők megosztott felelősségvállalását.
Az építőipari kivitelezési tevékenység folytatására vonatkozó jogszabályi előírások megsértése esetén a tervezővel, felelős műszaki vezetővel, az építési műszaki ellenőrrel, a kivitelezővel és az építtetővel szemben is, kormányrendeletben meghatározott jogkövetkezményeket kell alkalmazni, az alábbi esetekben láthatjuk a különböző arányosságot adott szabálytalanságok esetén6:
Táblázat: Az építőipari kivitelezési tevékenységhez kapcsolódó jogsértő cselekmények esetén megállapítható bírság összegek. (kattints a képre a nagyobb mérethez!)
Amennyiben nem jogszabály sérül, hanem hibás teljesítés esete áll fenn, a polgárügyi joggyakorlat precedenseken alapuló kártérítési folyamatai a mérvadóak a biztosítók számára is (feltételezve, hogy midnen résztvevő rendelkezik a kötelező/ajánlott biztosítással).
Néhány rövid példa, hogy miként is tud átcsúszni ezen az összetett szűrőn a hiba:
• A tervező megtervezi a ház gépészetét kiszolgáló terméket, úgy, hogy nem tér ki külön az elem részletes beszerelési részleteire, alapozva arra, hogy a termék útmutatójában, és a szabványokban is jelölve vannak azok, a rendeltetésszerű beszerelés- és használat feltételeként. A kivitelező beépíti a terméket a tervi minimum alapján, pontosítás kérés nélkül, a műszaki ellenőr a termék beépítésénél szintén nem észrevételezi a hibát.
A hideg időszak beálltával a termék meghibásodik. A garanciális kárigényt ez esetben kinek kellene az Építtető benyújtsa?
A nem elég pontos tervezés végett a Tervezőnek? A kivitelezőnek, aki nem jelezte az esetleges problémát, és nem készített beüzemelési jegyzőkönyvet? Talán a műszaki ellenőrnek, aki szintén elsiklott a hibás teljesítés fölött? Vagy akár a termék forgalmazójának, aki a garancia életbeléptetésénél nem jelezte a hiányos beszerelési megoldást? Ebben az esetben egy alaposabb kivitelezési folyamatban több mérföldkőnél lehetett volna korrigálni a hibát.
• A tervező megtervezi a középület épületszerkezeteit, de nem tér ki a gipszkarton álmennyezet tűzgátlási jellemzőire. A kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kell ezt a pontosítást ajánlatadás előtt ahhoz, hogy a vállalt építés végterméke rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen. Amennyiben mégsem tette, ettől függetlenül köteles megépítenie a saját költségére.
• Egy másik eset kapcsán hozott polgárügyi bírósági határozat: „Hibás teljesítés folytán érvényesített kártérítési igény esetén a kivitelezőnek a közreműködőjétől –akinek magatartásáért felel – beszerzett tervdokumentációt a szakvállalattól elvárható gondossággal kell megvizsgálnia. Nem mentesül a kártérítési felelősség alól, ha ennek a kötelezettségének nem megfelelően tesz eleget, és a kötelezően alkalmazandó építésügyi szabványtól eltérő tervhibát nem ismeri fel.7”
A bírói gyakorlat azt mutatja, hogy az összetett esetekben szakértők bevonásával megosztható a felelősség: ilyenkor változó arányban oszlik meg a felelősség Tervező és Kivitelező között. Amennyiben a Műszaki ellenőr személye is felelősségre vonható, a kártérítési kötelezettség 1/3-os arányban osztható fel.