Fontos szempont a vételre kinézett épület esetében:
- elhelyezkedése az adott településen belül;
- a telek és azon belül a ház megközelítése/megközelíthetősége;
- a környezeti- és telek/terep-viszonyok;
- árvíz-, belvízveszély, vízgyűjtő terület, talajvíz elhelyezkedése;
- a telek lejtése, tájolása, bezártsága, vagy nyitottsága, benapozása, szélvédettsége;
- közművek vannak-e, vagy csak korlátozottan állnak rendelkezésre;
- milyen tevékenységek folynak a szomszédos ingatlanokon;
Mindezeket figyelmes tájékozódással, érdeklődéssel meg lehet közelíteni, miközben az emberi kommunikáció és a környezet körüljárása, a várható személyes kapcsolatok lehetőségeiről is adnak hasznos információkat. Információforrás lehet természetesen az eladó, de a lakókörnyezet, a szomszédság és a helyi Építési Hatóság, Önkormányzat is.
Lehet, hogy maga az épület megfelelő volna, de ha a fenti körülmények nagyon kedvezőtlenek, abban az esetben jobb eltekinteni a vételtől, vagy alaposan meg kell gondolni; - Mi, mit ér meg? Nem csak pénzben, hanem a várható kényelmetlenségekben, kellemetlenségekben, esetlegesen nem várt, de szükséges többletintézkedésekben.
Persze lehet fordított is a helyzet, ugyan lerobbant a ház maga, de a környezeti feltételek, körülmények olyan ideálisak, hogy cserébe érdemes felvállalni a későbbi többletköltségeket és -munkát.
Az eladótól, annak jogi képviselőjétől, vagy az értékesítéssel megbízott ingatlan-ügynöktől mindenesetre célszerű betekintésre megkérni a megvásárlásra tervezett építmény építési engedélyét, ahhoz tartozó tervdokumentációt és az építmény használatbavételi engedélyét. A kérés vonakodó teljesítése, vagy nem teljesítése következtetni enged az eladási szándék mozgatóiról, az eladó megbízhatóságáról. Hiába üzleti ügy egy házvásárlás, bizalom nélkül nem jön létre a vétel, hisz be kell látni; mindent felderíteni nem lehet. Az Építési Hatóságnál érdemes tájékozódni az érintett településrész távlati fejlesztési elképzeléseiről (útépítés, iparterület kijelölése, stb.) az érvényes szabályozási előírásokról, az épület bővíthetőségéről, esetleges korlátozásokról, melyeket lehet, hogy az eladó sem tud, vagy épp szándékosan eltitkol.
Az építési engedélyből megállapítható, hogy az építmény engedéllyel létesült-e. A tervekből megláthatók esetleges későbbi átalakítások, vagy korábbi állapot. Amennyiben a használatbavételi engedélyen külön megállapítások, kötelezések nem szerepelnek, akkor feltételezhető, hogy az épület az építési engedélynek és az engedélyezési terveknek megfelelően valósult meg. Ezzel a tájékozódással megelőzhető esetlegesen szükséges (bonyolult és költséges) feltárásos épületátvizsgálás, egyértelmű az épület rendeltetése (lakóház, vagy üdülő, esetleg gazdasági épület stb.).
A felsorolt iratokból objektíven, viszonylag nagy pontossággal meghatározható az épület életkora. (mikor kezdődött az építés, mikor fejeződött be, kellett-e utómunkálatokat végezni, pl.: utólagos homlokzati hőszigetelés, stb.)
Elméletileg rendelkezésre állnak szakemberek mindennemű kérdések megválaszolására, de be kell látni, hogy a legnagyobb gondosság a vevő részéről várható. A vevő a leginkább érdekelt abban, hogy tisztázza; mit vesz!
A kívül-belül felújított lakás megvétele kockázatos. Ha az eladó tiszta szándékkal újította/újíttatta fel az épületet eladás előtt, akkor annak ára -tisztes haszonnal- az eladási árban úgyis benne lesz. Tehát ha a felújítást a vevő végeztetné, biztosan nem kerülne többe, vagy ha mégis, tudja, hogy mit végeztek és miért. Ha a felújítás takarja el a problémákat, akkor azokat jobb tudni, mint leplezetten, megtévesztve a házzal együtt megvásárolni.
Meg kell különböztetni és van is különbség egy épület forgalmi értéke és tényleges műszaki értéke között. A műszaki érték körülbelül úgy fogalmazható meg, hogy mennyi a beépített anyagok természetes avulással csökkentett értéke, valamint a megvalósításhoz szükséges reális munkadíj. A forgalmi érték tömören annyit takar, hogy „minden annyit ér, amennyit adnak érte”. Tarthatnak egy ingatlant bármilyen magas áron, ha nincs vevő. A forgalmi érték növekedése az EU-s csatlakozással elvileg emelkedett, de mindig lesznek olyan tájegységek, települések, településrészek, ahol bizony a forgalmi érték nem éri el a műszaki értéket.
További kérdés, hogy mit kell/lehet vizsgálni? Közel teljes körűen csak címszavakban:
- funkcióegységek és térkapcsolatok:
Megfelelnek-e a vásárló jövőbeli igényeinek, életvitelének, családi összetételének, stb. a kialakult helyiségek, azok egymáshoz való kapcsolata. Bővíthető, fejleszthető-e? - állékonyság, mechanikai szilárdság:
Ha az épület összbenyomása, egyenes és sík-, repedésmentes, nem deformálódott épületrészeket, -szerkezeteket mutat és mindez jelentősebb fennállással (legalább 2-3 év) együtt jelentkezik, akkor első laikus szemrevételezés alapján nem kell, hogy kétség merüljön fel. - tűzbiztonság:
Laikus szemrevételezéssel érdemben nem sok állapítható meg, de a fűtés módjáról, tüzelőberendezések állapotáról, -életkoráról, tüzelőanyag tárolásának feltételeiről, nem árt tájékozódni. Sokat mondanak a tető felett, vagy a padlástérben látható kémények. Ha azokon elszíneződések, főleg ha kátrányszaggal együtt járó sötét foltok, csillogóan nedves felületek láthatóak, kifagyásból eredő anyagkipergések vannak, függőlegestől szemmel látható elhajlás van, akkor valami baj van. Egy padlásfödémtől számított kémény-újjáépítés sem nem nagyon bonyolult, sem nem nagyon költséges. Más a helyzet a lakáson belüli kéményszakasszal. - higiéniai-, egészségügyi- és környezetvédelmi szempontok:
Nagyon összetett kérdés, de első benyomás alapján sokat mondanak a szagok. A látvány, -nem az általános rend, hanem- a felületek állapota, kopottsága, repedezettsége, színe, a burkolatok fugáinak színe, lerakódások, megmutatja a használat módját, addigi előéletét, a lakók higiéniai igényszintjét. A higiéniai hiányosságok megszüntethetőek, de figyelmeztetnek a tulajdonos „jó gazda” szemléletére. Hova folyik a szennyvíz, miként, milyen módon, történik a hulladék-elhelyezés, trágya-, vagy lomtárolás, lehet-e ezeken változtatni, ha a vevőnek nem felel meg. - használati biztonság:
Az épület használati berendezései biztonsággal működtethetők-e? Ha valamit nagyon „speciálisan” kell kezelni, -üzemeltetni, akkor ott valami sántít. Ha „nagyon ügyesen” lehet csak zárni ajtókat, ablakokat, akkor el kell gondolkodni. - zaj- és rezgésvédelem:
Komoly érdeklődés esetén célszerű 2-3 alkalommal, különböző napokon és napszakokban ellátogatni az ingatlanra. Hétvégén, hét közben, nap közben, vagy késő délután, lehet elfoglaltságokra hivatkozva „kiprovokálni” kényes időpontokat és megfigyelni a zajokat, esetleges rezgéseket, járműforgalmat. (szomszédok zenei aktivitása, gépek, berendezések, gazdálkodás, kistermelői „üzem” stb.) - energia-takarékosság:
Nem lehet bizalmaskodó kérés közüzemi számlákba való betekintés. Mennyi a fogyasztás és természetesen azt összevetni saját ismert életvitelünkkel és a feltérképezett eladói életvitellel. - hővédelem:
A magyar lakóépületek legalább 95 %-a alul-hőszigetelt, ha egyáltalán van hőszigetelési megoldás. Ez nem azt jelenti, hogy az épület rossz, de csak többlet energiával biztosítható a megfelelő téli- és nyári (!) komfort. - nedvességvédelem:
Szemmel látható, ha a homlokzaton, vagy a belső vakolatokon, festéseken elszíneződések, sókivirágzások, penész-, vagy algafoltok láthatóak. Ha a lakásban dohos a szag, akkor meg kell gondolni, hogy mibe kerül majd annak megszüntetése. Talán tíz éve terjedt el -bár nem általános- a teljes padozat alatti vízszigetelés, a nagyon régi épületekben (40-50 évesnél idősebb) pedig, ha volt is kátránypapír, vagy papírbetétes bitumenes lemez, az már alaposan elöregedett, vagy tönkre ment. Padláson laikus is meglátja a vízfoltokat, beázások nyomait, fabetegségeket, vagy annak elszíneződéses nyomait. Lapostetőknél ne higgyünk az álmennyezetnek, legtöbbször az többet takar, mint amennyit ér, vagy amilyen „szép”. - vegyi-, korróziós-, biológiai hatások:
Az építőanyagok csak akkor tudják betölteni megfelelő ideig tartó rendeltetésüket (be kell látni, hogy semmi nem tart örökké!), ha a megfelelő anyag a megfelelő helyre került, azt megfelelően alkalmazták és építették be, valamint ha az épületet, annak egyes részeit rendeltetésszerűen üzemeltették, használták. Hogy csak egy példát említsek a számtalan lehetőség közül, ha nem megfelelő anyagot (pl.: nedvességérzékeny hőszigetelést), nem megfelelő rétegfelépítés szerint (nedvesség és/vagy páravédelem nélkül) építettek be és az épületet sem úgy üzemeltették (nincs megfelelően kifűtve, nincs megfelelő légcsere), ahogy kellene, abban az esetben kellemetlenségek (megnövekedett fűtési energiaigény), kényelmetlenségek (rossz hőérzet), majd állagromlás (nedvesedés, penészedés), rendeltetésvesztés (elvizesedett hőszigetelés nem szigetel, esetleg visszafordíthatatlanul tönkremegy) következik be. - szennyvíz-, csapadékvíz-elvezetés, -elhelyezés:
Üzemelő közcsatorna esetén nincs probléma. Kérdés, hogy igény esetén, a ház alagsorából is elvezethető-e a szennyvíz? Hol gyűlik össze, hova és mi módon folyik a csapadékvíz? Zárt szennyvíztárolóknál érdemes felmérni annak befogadó képességét. Milyen gyakran kell szippanttatni? Szikkasztós szennyvíztároló ténylegesen szikkaszt-e, nem szennyez-e, vagy mit és milyen mértékben? - füstgázelvezetés:
Az égéstermékek megfelelő, biztonságos elvezetése életbevágóan fontos! Hogy néz ki a kémény kívülről, ha baj van, az látható. Elszíneződések, mállások, kifagyások. Égéstermék-elvezetés nélküli gázkészülékek (gázkályha, gáz vízmelegítő) folyamatosan emelik a belső terek páratartalmát. Fokozzák a penészedési kockázatokat. - faanyagvédelem:
Állandóan száraz, vagy állandóan vízben lévő faelemek viszonylag hosszú ideig ellátják feladatukat (fafajtól függően akár sok évtizedig is), de a talajjal érintkező, vagy időszakosan nedvesedő faanyagot gyorsan megtámadják a különböző fabetegségek. A legtöbb gomba-ölőszeres permetezés, -festés, csak átmeneti és felületi védelmet biztosít. Legjobb védelem az állandóan tökéletesen száraz környezet. - hulladék-elhelyezés, -eltávolítás:
Meg van-e oldva a központi hulladékszállítás? Ha nincs, milyen lehetőségek vannak? - földrengés:
Általában ismertek a földrengés-kockázatos vidékek. Ilyen térségekben az Építési Hatóságok felkészültebben tudnak tanácsot és véleményt mondani egy-egy épülettel kapcsolatban. - villámvédelem:
Ha a környezetben nincs valószínűbb villámvédelmi szerkezet, létesítmény akkor szakemberrel kell megvizsgáltatni a kockázati körülményeket.
Természetesen folytatható lenne a kérdések sora az épület adta -lakási lehetőségen túli- szolgáltatásokkal, de ezek általában a legegyszerűbben felmérhető, majd igény szerint pótolható, értéknövelő beruházások. (klíma, informatika, telekommunikáció, vagyonvédelem, stb.)
Ha szeretnénk, vásároljunk házat, de csak körültekintően.