Benapozás, energiamérleg, építési határvonalak
Emellett egyéb szempontokat is érdemes számba vennünk, hiszen később a mi életünket keserítheti meg, ha rossz telket választottunk. Így fontos szempontok még a benapozottság vizsgálata, az energiamérlegre kiható tényezők, az épületek közötti előírt legkisebb távolság. A terület szabályozási tervéről (a szöveges szabályozást kiegészítő rajzokat tartalmazza) sokszor leolvasható, hogy az épület előtt, mellette illetve mögött mekkora szabad felületnek kell megmaradnia. Ezt szabályozzák az elő-, oldal- és a hátsókert (méterben megadott távolságok). Adódhat olyan helyzet is, hogy az általános előírásoknak (beépítési százalék, szintterületi mutató, építménymagasság stb.) könnyedén megfelelnének a terveink, de van olyan helyi szabályozás az előkert, oldalkert vagy hátsókert méretére vonatkozóan (többnyire az egységes utcakép, esetleg a tűztávolság miatt), ami mégis felülírja eredeti elképzeléseinket. Az elő- és oldalkertbe általában nem (vagy csak kicsit) lóghat bele az épület. Az építési határvonalakhoz nem kötelező igazodni, a ház lehet sokkal kisebb is.
Az építési vonal
Az építési vonal, amennyiben szerepel ilyen a szabályozási terven, kötelezően kijelöli azt a vonalat ahova a házunk adott homlokzatának kerülnie kell.
Tűztávolság
Főleg „összevissza” beépített területeken lehet gond, hogy nem csak az oldal- ill. hátsókert minimális mérete a korlát, hanem a szomszéd telken álló épülettől mért ún. tűztávolság is, ami legalább 6 méter, ill. a telekre előírt maximális építménymagasság is.
Közművesítettség
Az építési osztálynál érdemes felmérni a telek közműellátottságát, illetve a későbbi önkormányzati fejlesztések ütemezését (pl. mikor tervezik csatornahálózat kiépítését, amennyiben az még nem áll rendelkezésre).
Kivághatjuk-e a fákat?
A fakivágási lehetőségeket és faültetési kötelezettségeket is alaposan számba kell vennünk, mert itt is érhetnek meglepetések. Hiszen akár olyan szalmaszálban is elbukhatunk, hogy a leendő épület közepén egy ötvenéves sudár tölgyfa áll, amiről csak később derül ki, hogy az önkormányzat által védett, és kivágásáért több millió forintot kell kifizetnünk, ami romba dönti a feszített költségvetésünket – figyelmeztet Kántor István. A pénzben történő megváltást ugyan helyettesítheti az előírt fapótlás, de lehet, hogy annyi fát kellene ültetnünk, ami kétszer akkora telken sem férne el.
Ügyintézési határidők áttekintése
| engedély típusa | ügyintézési határidő |
| elvi építési engedély iránti kérelem | 22 munkanap |
| építési engedélyezési eljárás | 45 munkanap |
| bontási engedélyezési eljárás | 22 munkanap |
| használatbavételi engedélyezési eljárás: | 22 munkanap |
| fennmaradási engedélyezési eljárás | 45 munkanap |
| bejelentési eljárás: | 22 munkanap |
| telekalakítás (2010.-től a Földhivatal intézi!): | 30 munkanap |
De időt is tudunk nyerni, hiszen amennyiben a hatósághoz beadandó kérelmünket egy építési igazgatási szakértő megvizsgálja, és nyilatkozatot tesz, hogy a dokumentáció a vonatkozó jogszabályoknak megfelel, abban az esetben az ügyintézési határidő a felére csökken: 45 munkanap helyett 23, 22 munkanap helyett 11! Kántor István személyében az é z s é-nek is van ilyen, az ügyintézési időt nyírbáló szakértője.
Mellékleteként felsorolva ismertetjük azokat a rövidítéseket, amikkel egy építéshatósági egyeztetés alkalmával találkozhatunk.
Összességében azt érdemes tudni, hogy az OTÉK-ban alapvető szabályok és irányelvek vannak, amiket a mindenféle helyi szabályozás (lásd lejjebb) nem felülír, hanem kiegészít.
A KET-et, azaz az ügyintézés jogmenetéről is szóló törvényt azért érdemes ismernünk, mert így könnyebben érvényt szerezhetünk jogainknak. Benne foglaltatik például, hogy kérésünkre a helyi építéshatósági irodának kötelessége kiadni az adott ingatlanra vonatkozó (terv)dokumentáció másolatát, ill. az ügyintézővel folytatott egyeztetésről emlékeztető -, vagy akár jegyzőkönyv készítését is kérhetjük.
Szakmai partnerünk az ingatlan.net
Melléklet: jogszabályok
- OTÉK (253/1997. (XII. 20.) Korm. Rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről)
- FSZKT (Fővárosi Szabályozási Keretterv)
- RRT (részletes rendezési terv)
- HÉSZ (helyi építési szabályzat)
- az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelelően megállapító és biztosító települési önkormányzati rendelet
- TSZT (területi szerkezeti terv)
- KSZT (kerületi szerkezeti terv)
- BVKSZ (Budapesti Városrendezési és Építési Keretszabályzatról szóló 47/1998. (X. 15.) Főv. Kgy. Rendelet)
- az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról szóló 37/2007.(XII.13.)ÖTM rend.
- KET (a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. Törvény)
- az építőipari kivitelezési tevékenységről 191/2009. (IX. 15.) Korm. Rend.
- az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. Rendelet
- ÉTV (az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. tv.)
- az építésügyi hatósági eljárásokról és az építésügyi hatósági ellenőrzésről szóló 193/2009. (IX. 15.) Korm. Rend.