Építési telek kiválasztása
Mielőtt a számunkra szimpatikus telket megvásárolnánk, érdemes néhány szempontot végiggondolni. Két teljesen egyformának tűnő telek esetén is előfordulhat ugyanis, hogy a telket érintő szabályozások miatt egészen eltérő méretű ház építhető rá. Ezek a szabályozások általában az interneten elérhetőek, egy-egy kiszemelt telek esetén így előzetesen és gyorsan tudunk tájékozódni a beépítési lehetőségekről. Természetesen nagy segítség lehet egy építészmérnök, aki könnyebben eligazodik a jogszabályok tengerében. Amennyiben a telket kiválasztottuk, következő lépésként utunk a helyi önkormányzat építési osztályára vezessen, ahol a telekre vonatkozó előírásokat, szabályozásokat részletesebben megismerhetjük, illetve elejét vehetjük bizonyos félreértéseknek (pl. a telken álló épületre bontási kötelezettség van bejegyezve). Az önkormányzat meglátogatását már mindenképp érdemes a tervezővel együtt megtenni – tanácsolják az é z s é kft építészmérnökei.
Az adott telken építhető ház méretét több mutató határozza meg: a beépítési százalék, a szintterületi mutató és az építménymagasság. A negyedik legfontosabb mutató a zöldfelület előírt minimális mértéke. Ez a négy mutató alapvetően meghatároz mindent. Nézzük meg egyenként, hogy mit is jelentenek!
Beépítési százalékok
A szabályozás megmondja, hogy a teleknek hány %-a lehet az épület alapterülete. Tudnunk kell tehát a telek pontos területét. Ezt a földhivatalnál kiváltható hivatalos helyszínrajzból lehet megtudni, kérjünk térképmásolatot. Szabálytalan alaprajzú, vagy lejtős területen érdemes földmérővel felméretni a telket, de az eredménytől függetlenül szabályozási kérdésben a hivatalos helyszínrajzon feltüntetett adat a mérvadó. Amennyiben a helyszíni felmérés során kiderül, hogy a földhivatali adathoz képest a telek sokkal nagyobb, akkor kezdeményezhetjük a telekhatárok kiigazítását a hivatalos nyilvántartásban, a módosítás véghezvitele azonban sok időt vehet igénybe.
Most, hogy megvan a telkünk hivatalos területe, nézzük a beépíthetőséget meghatározó mutatókat! A beépítési százalék a földszint beépítettségére vonatkozik, pontosabban a földből 1 méternél jobban kiálló épületrészek bruttó, tehát falakkal együtt vett alapterületét jelenti a telek területéhez viszonyítva. Bonyolultan hangzik, leggyakrabban azonban egyszerű a jelentése: mekkora is a földszintünk. A szabályozás nem vonatkozik pl. az emelet(ek)re, amik akár nagyobbak is lehetnek mint a földszint, így kialakítva kellemes fedett-nyitott területeket pl. a földszinti teraszok fölött.
A misztikus szintterületi mutató
A szabályozási mutatók közül a legtöbb fejtörést a szintterületi mutató szokta okozni a nem szakavatottak számára. Leegyszerűsítve azt mondja meg, hogy a telek területéhez képest mekkora lehet a házunk összes alapterülete pincétől padlásig. Kicsit belemenve a részletekbe azt kell tudni, hogy az alapterületeket falastul-mindenestül kell összeadni (bruttó alapterület), illetve hogy a mutató számításánál sok kedvezmény vehető igénybe, pl.: a pincében elhelyezett garázs vagy tároló, illetve a 190 cm-nél kisebb belmagasságú padlásterületek levonhatóak a számításnál, mintha ott sem lennének. Sokszor ez az a korlát, ami megadja, hogy hány szintes is lesz végeredményben a házunk, nem feltétlenül a most következő építménymagasság.
Építménymagasság
Az építménymagasságról a laikus könnyen azt gondolhatja, hogy konkrétan a ház magasságát, azaz a tető gerincét vagy a kémény csúcsát jelenti. Az előző mondatból is kiderül, hogy valójában mást jelent. Inkább úgy érdemes felfogni, mint a ház oldalfalainak (homlokzatainak) átlagos magassága. Egy normális cserépfedéses meredek tetős családi háznál ez a meghatározás az eresz magasságát jelenti, tehát a tetőtér akár kiemelkedhet a megengedett építménymagasságból. A pontos számításnak apró trükkjei vannak, a végleges értéket az építész tudja, és fogja kiszámolni. Fontos még megjegyezni, hogy az építménymagasság az a mutató, aminek gyakran minimális és maximális értéke is meg van adva, vagyis sokszor egy ház nem lehet akármilyen kicsi sem!
az építménymagasságot egy Nagykovácsiban megépült é z s é házon mutatjuk be
Konkrét számítást is szeretnél látni?
Kattints az alábbi képre! Ha megnyílt, válaszd a jobb szélső ikont a teljes képernyős nézethez.
építménymagasság számítás egy é z s é házra
Zöldfelületi mutató
A zöldfelületi mutató a ház körül megmaradó, illetve újonnan ültetett, növényzettel borított felület méretét írja elő a telek területének százalékában megadva. Nem árt vigyázni a kocsibehajtó, a terasz vagy a ház körüli járda méretével, hiszen ezek csökkenthetik a zöldfelület nagyságát. És vajon mi számít zöldfelületnek? A füves, bokros, fás területek, de még az épület tetején levők is. Az épületen elhelyezett növényzetnek azonban csak egy meghatározott hányada számít bele a zöldfelületbe. Hiába van például 80 cm termőtalajú intenzív zöldtetőnk virágokkal, gyeppel és bokrokkal, ennek a felületnek csak 55%-a számít zöldfelületnek és az is csak akkor, ha az egész tetőkert legalább 20 m2-es. Ilyen és hasonló finomságokról, vagyis a zöldfelületek jogi szabályozásáról már korábban írtunk, olvasd el!
Emellett egyéb szempontokat is érdemes számba vennünk, hiszen később a mi életünket keserítheti meg, ha rossz telket választottunk. Így fontos szempontok még a benapozottság vizsgálata, az energiamérlegre kiható tényezők, az épületek közötti előírt legkisebb távolság. Ezekkel fogunk foglalkozni a cikk következő részében.
A cikk második részében egyebek mellett az építési határvonalakról és az ügyintézési határidőkről is olvashatsz, kattints a következő linkre.
Mit kell tudnunk a telekvásárlásról, mielőtt házat építünk? 2. rész